واژه

تصمیم دارم در مجموعه‌نوشته‌هایی، برخی نهادهای حقوقی ـ اجتماعی‌مان را مختصراً معرفی و تحلیل کنم؛ این تحلیل‌ها نه به‌قصد ردّ این نهادها نوشته می‌شوند، و نه قصد شوریدن بر آن‌ها را دارند: تنها می‌خواهم درک روشن‌تری از مناسباتی داشته‌باشیم که هر روز با آن‌ها زندگی می‌کنیم، ولی از سازوکار بسیاری از آن‌ها آگاهی چندانی نداریم ـــ مناسباتی که بنا به‌ملاحظات گوناگونی که اختلاف در قدرتِ غالباً اقتصادی، نقش قابل‌ملاحظه‌ای در پدیدآیی‌شان داشته‌است، پدید آمده‌اند و، مادامی که این ملاحظات پابرجا هستند، هیچ‌کس هم نمی‌تواند از میان‌شان بردارد؛ چنان‌که هیچ حاکم و قانون‌گذار و دولتی، حتا اگر بتواند سر از این مناسبات دربیاورد، نمی‌تواند آن‌ها را وَربیاندازد، بلکه ناگزیر می‌شود آن‌ها را بپذیرد و، صرفاً، رنگ قانونی به‌آن بزند.

شمار بسیاری از ما در خانه‌هایی زندگی می‌کنیم که با قراردادهای «رهن و اجاره» مالک موقت منافع آن شده‌ایم؛ با این فرمول که حدود یک‌چهارم ارزش ملک را «رهن کامل» اعلام کرده‌اند، و به‌ازای هر یک‌میلیون تومان معادل سی‌هزار تومان از آن مبلغ کاسته‌اند، تا زمانی که مبالغ مربوط به‌رهن و اجاره به‌میزانی رسیده‌است که رضایت مشترک موجر و مستأجر در آن مراعات شده‌باشد.

این در حالی‌ست که چنین قراردادی نه در شرع و نه در قانون موضوع پیش‌بینی نشده‌است؛ در واقع، قراردادی که متکفل بیان شرایط انتقال مالکیت موقت منافع یک مال غیرمنقول است، «اجاره» است: این‌که محاسبه شود منافع یک مال غیرمنقول چقدر است، و این مبلغ به‌تناسب گذر زمان و بهره‌برداری مستأجر از منافع ملک، به‌مالک پرداخت شود. در این قرارداد، اثری از اصطلاحاً «پول پیش» نیست؛ تنها پرداخت اجاره‌بها در مقاطع زمانی مورد توافق طرفین وجود دارد.

آن‌چه به‌عنوان رهن می‌شناسیم نیز، قراردادی‌ست که به‌منظور حصول اطمینان از پرداخت دین تنظیم می‌شود؛ یعنی زمانی که شخصی به‌دیگری مدیون است، یک مال غیرمنقول را به‌رهن او درمی‌آورد تا، چنان‌چه نتوانست از عهده‌ی بازپرداخت دین خود برآید، شخص دیگر بتواند ملک را بفروشد، و از محل فروش آن، دین یادشده تسویه شود؛ نظیر همان قراردادی که هنگام دریافت تسهیلات از بانک‌ها امضاء می‌شود و، چنان‌چه وام‌گیرنده نتواند اقساط را منظماً پرداخت کند، ملکی که در رهن بانک قرار داده‌است، به‌مزایده گذاشته می‌شود.

اما اکنون، این قراردادهای مفید و کارراه‌انداز، تبدیل به‌ابزار معاملاتی ربوی شده‌اند و، اتفاقاً، این‌که نرخ تبدیل «پول پیش» و اجاره، با نرخ بهره در بازار مشابهت دارد ـــ به‌اصطلاح دوستان: «صدی سه» ـــ از همین‌جا آب می‌خورد. ماجرا از این قرار است که مالکان، برای اطمینان از این‌که مستأجران اجاره‌بهای‌شان را به‌موقع و منظم پرداخت کنند، مبلغی را که در ابتدا معادل یک‌دوازدهم اجاره‌بهای سالانه بود، نزد خود نگه می‌داشتند، که در موقع دیرکرد مستأجر، اجاره‌بهای پرداخت‌نشده را از محل آن تسویه کنند و، با بهره‌گیری از حق فسخی که پیش‌بینی شده‌بود، قرارداد را نیز بر هم بزنند.

این مبلغ، با دشوارشدن برهم‌زدن اجاره‌نامه و الزام مستأجر به‌تخلیه‌ی ملک، در وضعیتی که مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری می‌کرد، متدرجاً افزایش یافت: تا جایی که مبلغ قابل‌ملاحظه‌ای در دست مالکان قرار گرفت، که می‌توانستند هر درآمدی از آن کسب کنند؛ از محلی که متعلق به‌آن‌ها نبود و، در نتیجه، سود حاصل هم به‌ایشان تعلق نداشت. به‌عبارت دیگر، مالکان از محل پولی که مستأجران به‌ایشان داده‌بودند، کسب سود می‌کردند، و چیزی هم به‌مستأجران پرداخت نمی‌شد.

بدین‌ترتیب، سازوکار بازار به‌جریان افتاد: مالک و مستأجر با یک‌دیگر قرار گذاشتند سود پولی که نزد مالک می‌مانْد با همان نرخ بهره‌ی بازار به‌مستأجر پرداخت شود؛ با این تفاوت که پرداخت این سود با اجاره‌بها تهاتر شود: یعنی، این‌که «پول پیش» را در قراردادهای اجاره «قرض‌الحسنه» می‌نامند، در واقع به‌دنبال پوشاندن ربای قرضی‌ای هستند که به‌صورتی غیرمعمول، از جانب طرفی که ظاهراً از نظر اقتصادی ضعیف‌تر است (مستأجر)، به‌طرفی جریان دارد که ظاهراً از نظر اقتصادی قوی‌تر است (مالک).

این نامعمول‌بودن طرفین معامله از نظر قدرت اقتصادی را نیز می‌توان بدین‌ترتیب تحلیل کرد که از گذشته تا همین امروز، از آن‌جا که قدرت اقتصادی بازاری‌جماعت در گردش پولش است، و نه نگه‌داری ملک، هم مغازه و هم خانه‌ی بسیاری از بازاریان اجاره‌ای بوده و هست، و هزینه‌ی آن جزء هزینه‌های جاری زندگی محسوب می‌شود، که از محل درآمدها تأمین می‌شود. بزرگ‌ترین مشتریان خانه و مغازه‌ی اجاره‌ای، همیشه تُجاری بوده‌اند که به‌علت قدرت اقتصادی‌شان، قواعد بازار را خودشان تعیین می‌کنند؛ چنان‌که درباره‌ی ایجاد مفهومی به‌نام «سرقفلی» چنین کرده‌اند، که بعداً درباره‌اش خواهم‌نوشت.

بنابراین، تحلیل قراردادهای رهن و اجاره‌ی مرسوم از این قرار است: منافع موقت ملکی در معرض انتقال است؛ مستأجر مبلغ قابل‌ملاحظه‌ای را در اختیار مالک قرار می‌دهد که می‌تواند از آن کسب سود کند، و نام آن را «قرض‌الحسنه» می‌گذارند، ولی با بهره‌گیری از یکی از حیله‌های پیش‌پاافتاده‌ی ربا، ذکری از این به‌میان نمی‌آید که مقرر است این مبلغ را با بهره‌ای معادل نرخی که در بازار سنتی رایج است، قرض دهند، و مدعی هم هستند که این قصد ربوی به‌تراضی طرفین وارد نشده‌است که معامله را باطل کند؛ در ادامه، سود ماهانه با اجاره‌بهای ماهانه تهاتر می‌شود، و علت این‌که با افزودن هر یک‌میلیون تومان بر «قرض‌الحسنه»، سی‌هزار تومان از اجاره‌بها کسر می‌شود، همین پرداخت سود پنهانی‌ست که به‌مستأجر انجام می‌شود.

نکته‌ی پایانی هم این است که برخلاف تصور رایج، که این قرارداد را «رهن و اجاره» می‌دانند، این قرارداد هیچ نسبتی با «عقد رهن» ندارد؛ زیرا عقد رهن موجب پدیدآیی حق عینی بر ملکی‌ست که به‌رهن درآمده‌است، و این حق عینی موجب می‌شود چنان‌چه دین اَدا نشود، داین بتواند ملک یادشده را بفروشد: از این رو، هیچ اشاره‌ای هم به‌رهن در قراردادهای یادشده نمی‌شود، و تنها صحبت از «قرض‌الحسنه» در میان است.